而后因不满该中介公司的服务,祝先生选择了另外一家中介公司并成交了房产。怎料之前的中介公司却拿着《看楼书》,以祝先生违约未支付佣金为由,将其告上了法庭。

　　近日,广东省东莞市第三人民法院经审理此案认为,《看楼书》的条款排除了消费者自主选择提供商品或者服务的经营者的权利,属于无效条款,不能因祝先生选择另外的中介公司成交房产而要求支付报酬。最后法院只酌定祝先生向该中介公司支付从事居间活动支出的必要费用100元。

　　更换中介公司被起诉

　　2011年1月10日,东莞的祝先生经东莞市某房产中介公司介绍,来到凤岗镇一小区看房子。后中介公司与祝先生签订了一份《看楼书》,约定由该中介公司为祝先生与房产业主订立房屋买卖协议提供订约机会,祝先生支付中介公司购买房价总额2%的居间报酬。其中写到:“您实地察看下述物业后,承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系,并同意即使下述物业最后由您(或您的家属、授权人、委托人、代理人)私下购入及租赁将视为违约,您仍须支付我公司上述佣金……”后祝先生在该经纪人的带领下实地察看了上述物业。

　　因不满该中介公司的中介服务,祝先生第二天又与另一间房产中介公司签订了委托合同,并最终与房产的业主签订了房屋买卖合同。2011年6月1日,之前的中介公司以祝先生未支付佣金为由向东莞市第三人民法院提起诉讼,请求判令祝先生支付9200元的报酬。

　　佣金是否还得照付

　　东莞市第三人民法院受理了此案并进行了开庭审理。庭审中,中介公司表示,其与祝先生签订《看楼书》后,履行了居间主要义务,但祝先生却于其后与房产原业主私下达成买卖协议。根据双方签订的《看楼书》,祝先生必须承担违约责任,并支付购买房价总额2%的居间报酬。

　　祝先生则表示,原业主并非独家委托该中介公司出售房屋,该中介公司报价时价格不断变化,缺乏专业服务水平,所以其在次日转而选择另一间中介公司。《看楼书》中的条款将中介公司的居间行为是否促成合同的最终成立相剥离,祝先生只要购买该物业,不管是否是在该中介公司的居间服务促使下购买,都要向中介公司支付佣金。因此中介公司通过《看楼书》来限制其与其他中介公司交易的行为是无效的。

　　霸王条款未获法院支持

　　东莞市第三人民法院审理认为,《看楼书》是中介公司单方制作的格式合同,关于祝先生“在看楼后承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系,并同意即使该物业最后未经过该中介公司办理而直接向该物业的业主私下购入及租赁也将视为违约,祝先生仍须支付佣金”的条款明显排除了祝先生作为消费者自主选择提供商品或者服务的经营者的权利,也就是排除了祝先生选择其他中介公司提供中介服务完成房屋买卖交易的主要权利,属于无效条款,中介公司不能因祝先生选择另外的中介公司成交房产而要求支付报酬。

　　本案中,该中介公司仅为祝先生提供了房源及看楼服务,但并未促成双方订立买卖合同,无权要求其支付报酬,但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用,故法院结合本案的具体情况以及辖区的经济发展水平,酌定祝先生向该中介公司支付从事居间活动支出的必要费用100元。

　　本案主审法官、东莞市第三人民法院刘法官表示,本案中,虽然《看楼书》是双方自愿签订的,但该看楼书是中介公司单方提供的格式合同,该条款是否有效还取决于其是否违反法律法规的强制性或禁止性有关规定。我国合同法规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。《中华人民共和国消费者权益保护法》亦规定:“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。”

　　结合本案,中介公司亦确认案涉房产并非其独家代理出售,其提供的格式合同即《看楼书》明显排除了祝先生作为消费者自主选择提供服务经营者的权利,属于合同法规定排除对方主要权利的情形,该条款无效。

　　同时,《中华人民共和国合同法》规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　综上,中介公司并未促成祝先生与案涉房产原业主签订房屋买卖合同,其要求祝先生按照《看楼书》的约定即按购买房价总额的2%支付佣金应不予支持。

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